Cooperative edilizie: superbonus escluso per gli immobili diversi dalle abitazioni


Il Superbonus spetta, tra gli altri, alle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi agevolabili (trainanti e trainati) realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. Con la Risposta n. 486/2021 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’agevolazione si applica nella misura del 110 per cento solo relativamente alle unità immobiliari a destinazione abitativa, mentre per quelle a destinazione commerciale il beneficio è applicabile nella misura più bassa prevista in relazione alla tipologia di intervento (ecobonus).

Il caso riguarda interventi di isolamento termico e di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale sulle parti comuni alle singole unità di cui si compone il complesso immobiliare di cui è proprietaria una società cooperativa di abitazione a proprietà indivisa.
Le unità immobiliari residenziali sono assegnate in godimento ai soci, mentre le unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo vengono locate sia ai soci che a soggetti terzi.
Si chiede in che misura siano riconosciute le agevolazioni fiscali per tali interventi, considerato che sono realizzati su immobili posseduti da una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa.


Il “Decreto Rilancio” ha introdotto il cd. “Superbonus” che prevede il riconoscimento di una detrazione fiscale nella misura del 110 per cento in relazione alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 a fronte di specifici interventi (trainanti o principali e trainati) finalizzati alla efficienza energetica, ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
Il Superbonus si affianca alle agevolazioni già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio (cd. bonus ristrutturazioni), inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus).
Tra gli interventi “trainanti o principali”, sono ricompresi gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari, nonché la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.
La normativa prevede limiti di spesa massima diversi a seconda che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in “condominio” o costituito da due a quattro unità distintamente accatastate di un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche oppure su un edificio unifamiliare o su una unità immobiliare, indipendente e con accesso autonomo dall’esterno, situata in edifici plurifamiliari.
In proposito l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Il medesimo criterio di calcolo si applica anche nel caso in cui l’edificio non sia in condominio in quanto, come nel caso di specie, interamente di proprietà di un unico soggetto.
È stato precisato, inoltre, che tra i destinatari dell’agevolazione sono comprese le Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Pertanto, ai fini dell’agevolazione sono necessari due requisiti:
a) soggettivo, in quanto riservata, tra l’altro, alle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l’edificio sia o meno costituito in condominio;
b) oggettivo, in quanto riferita ad interventi realizzati su immobili di proprietà delle predette cooperative assegnati in godimento ai propri soci.


Nel caso esaminato, dunque:
– relativamente alle unità immobiliari a destinazione abitativa assegnate in godimento ai soci, è possibile applicare il Superbonus, spettante nella misura del 110 per cento, nel rispetto del limite massimo di spesa determinato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto;
– con riferimento alle unità immobiliari a destinazione diversa da quella residenziale, oggetto di locazione sia ai soci che a terzi, è possibile applicare la detrazione Ecobonus, spettante nella misura del 65 per cento, nel limite di spesa o di detrazione previsto per ciascuna tipologia di intervento di efficienza energetica realizzato.